总结2017年，在“防止系统性金融风险”论调基础上，金融监管力度逐步强化，房地产业融资渠道大大收窄。多部委皆回应要规范房企融资，推展房地产业去杠杆和叛风险。“去杠杆”带给的是凸货币、凸信用和利率下沉，2018年大量非标融资面对着届满后的再融资问题，也是实体经济面对的仅次于再融资压力，从而产生债权人信用风险，2018年出了信用市场债权人大年。

最近，前脚刚刚有人传出有房企融资成本最低超强15%仍融资始得，后脚又有人大谈房企负债1万多亿，多达新西兰、科威特等国GDP。无论是老生常谈，还是谈虎色变，亦或危言耸听，负债一直是谈论房企绕行不过去的一个话题。由于房地产行业项目规模大、开发周期宽、闲置资金量大的特性，大部分地产开发商的负债率居高不下——借新还原有、表外融资……他们的命根、“神龙见首不见尾”的资金，总能沦为众人注目的焦点。

随着房地产销售与收益规模的不断扩大与快速增长，行业整体负债率下降沦为必定。据国家统计局数据表明，在1997-2016年间，房地产开发企业资产负债率在2008年降到最低值72.30%。

此后，除在2012年同比有所上升外，数值每年都有提高，直到2016年抵达最高值78.30%。而据wind数据表明，2017年A股136家上市房企负债合计多达6.58万亿元，同比快速增长34%，房地产行业的平均值资产负债率大大下行，早已超过了2005年以来的最高点至79.08%。截至2018年一季度末，平均值资产负债率小幅下降至79.42%。如上图右图，该组资产负债率数据挑选了2017年销售额300亿以上的部分房企，负债率在70%以下的房企仅有四家，中位数为78.35%。

龙头房企的资产负债率没什么悬念地多达了80%，此外还有五家销售额在千亿以上的房企负债率也多达了80%；销售额在500亿-1000亿之间，有七家房企负债率小于相等80%；销售额在300亿-500亿之间，有四家房企负债率小于80%。在以上19家负债率超强80%的房企中，2017年销售额增长率多达50%的房企有9家：3000亿以上规模2家，千亿规模1家，将近千亿1家，500-700亿规模4家，300亿规模1家。

2017年增长率严重不足50%，但2016年多达50%的有8家：3000亿以上1家，千亿以上2家，500亿-700亿规模2家，300-500亿规模3家。此外，万科近两年维持了40%-45%的增长率，绿地则为10%-20%的增长率。倒数两年维持较高销售额增长率的房企，除融信中国外，负债率均多达了85%，中南集团负债率堪称高达90%。负债带给的规模扩展肉眼可见。

当然，还有近三年倒数保持88%左右的负债率，销售增长速度却仍然维持在10%-20%的3000亿规模房企；也有2016年同比大幅提高168.6%，2017年却负增长13.18%的300亿规模房企。融合清净负债率来看，龙头房企中的两强堪称稳扎稳打，另一家则在去年通过归还全部可持续债来主动叛负债。3000亿规模中，热衷收购的某家房企在2017年的净负债率已飙至200%以上，比起于2016年的121.5%和2015年的76%，其扩展的步子迈得更加大。另一家房企的净负债率虽然由2016年的243%降到178%，但其2017年低约2760亿元的有息负债余额对财务状况有一定的影响。

2017年追加项目多达78个的融信中国清净负债率有所声浪，同比下降58个百分点；加快扩展，投资460亿元，提供79个项目的金科股份，清净负债率不出有意料地下降多达100个百分点至219%。2017年净利润不尽如人意的中南建设与首开股份两家房企，一位在2017年追加了98个项目，一位还并未干掉80亿元的可持续债，清净负债率均有30%-50%幅度的下跌。

诸多房企年内债务压力有点儿大丰沛的现金是房企债务的有力确保之一，若享有能覆盖面积一年内届满负债的期末现金，房企之后有了底气。如上图右图，龙头房企现金储备充裕，但其中一位享有两倍于期末现金的一年内届满债务；三千亿规模中，某位“清净负债200%俱乐部”成员及某位前成员的一年内届满债务也低于他们期末手中所所持现金。将近千亿房企中，雅居乐、富力，及500亿-700亿房企中，正荣、金茂、首创、融信，均有较小债务压力。

在500亿以下，禹州地产、华发股份也是愁云惨淡。此外，先河、金科、建发、中骏四家期末现金只得覆盖面积一年内债务1-4亿元的房企也有一定债务压力。房企的另一有力债务确保，是平稳的现金流。其中融资活动产生的现金流量能更加直观地体现出有企业在报告期内的融资流向、流入情况。

如上图右图，某龙头房企以835亿元勇夺融资活动现金流量净额之硕大，当然它通过融资活动流向了6480亿元，这一数字也是此两组数据之硕大。与它相近的是富力，流向1455亿元，净额244亿元。在掌控融资规模的同时，交还借款同比增加，造成绿地与中国海外发展两家房企融资活动现金流量净额为负。距离千亿仅有一步之遥的中南建设，2017年通过融资流向263亿元，同比增加15.78%，这一数字比千亿以上房企中低于的金地328亿元还要较少。

此外，首创流向308亿元，净额为47亿元；且由于其一年内届满债务状况，借新大部分还原有的情况难道不会在2018年继续下去。接下来，让我们把目光探讨行业，想到一些房企凭本事借的钱，今年能凭本事如期还上吗？尽管央行货币政策有些许断裂，但对住宅研发债和个人房贷的严苛容许，让房企借新还原有的可玩性少有增加。仔细观察1：龙头房企规模改向 稳字当先5000亿的销售规模和出众的回款亲率，再加充裕的现金及平稳的融资优势，龙头房企的日子过的还不俗。

无论行业体育节目为仿效碧桂园的阳光城，还是“向碧桂园全面自学”的金科，碧桂园的较慢扩展、低周转模式在其勇夺“宇宙房企”桂冠后令人艳羡。碧桂园的负债率虽然迫近90%为88.89%，但由于周转慢，其净负债率正处于56.91的较低水平。有息负债2148亿，短期债务683亿元，期末现金大约1371亿元，同时将110.41亿元的利息资本化，短期债务压力较小。在2017年预售5508亿元的前提下，碧桂园构建房地产销售现金回款大约人民币5003.3亿元。

平均值借贷成本同比上升44个基点掌控在5.22%，融资活动流向大约1102亿元，另有大约人民币2485.1亿元银行授信额度仍未用于，现金流丰沛平稳。不过，碧桂园的资产抵押数额乃TOP3之最，大约525亿元，或有负债大约350亿元，但对碧桂园来说，数值并远比低。尽管在2018年5月28日，碧桂园的200亿元小公募债发售遭到终止，长租项目融资阻碍。

但公司4月30日之后已完成了2578亿元的合约销售额，考虑到碧桂园的杰出回款亲率，其现金流压力并不大。某种程度归属于行业龙头的万科近日被爆料负债一万亿的新闻，似乎是有滑稽成分。作为务实型房企代表，2017年万科清净负债率只有8.8%，在这一难以置信数字背后是其超过1741亿元的期末现金储备，TOP3中存量最多。有息负债1906.2亿元，短期债务大约623亿元，也是龙头房企中短债最多的。

万科的融资手段主要以银行借款居多,占到融资额的60.5%，债券占到比20.2%，其他借款占到比19.3%。从融资成本来看，债券正处于较低水平，为2.50%-4.54%；银行借款正处于一般水平， 最低为6.765%；其他借款为4.75%-7.90%。万科资产抵押只有大约49.87亿元，或有负债正处于较高水平大约1406.9亿元，丰沛的现金是万科规模发展的仅次于确保。

2018年5月11日，据国家发改委网站透露信息表明，万科企业境外发售债券经国家发展改革委不予备案注册。此外，暂结股权之争，对万科的融资环境也是一受到影响消息。2017年，地铁集团并购万科29.38%的股权，沦为公司的第一大股东，宝能方面改以25.4%的股权比例位列第二大股东。

转入2018年，万宝之争的大幕渐渐张开。自4月起，短短2个月内，宝能共对万科平安保险13次，合计平安保险3.29亿股，平安保险金额大约92.62亿元。

作为龙头房企主角之一的恒大，在规模扩展路上也防止没法自身低负债的情况，2016年净负债率就低约432%，但在2017年经过引进三轮合计1300亿战略投资，归还1129亿元全部可持续债等一系列注册资本降债的运作，其净负债率大幅度减少至184%，成效显著。同时在2017年业绩发布会上，许家印称还要在2020年前将负债率减少到行业中低水平，向三较低一低模式迈向。在报告期内恒大融资活动流向高达6479.8亿元，相比之下多达碧桂园1102亿元和万科1238亿元，其中大部分都被拿去偿还债务了借款，这也是恒大负债率减少的最主要原因。

据数据表明，其短期债务多达3564亿元，期末现金尽管有1520亿元，但在2018年融资地下通道持续放宽的情况下，恒大想要之后维持2017年高额的融资活动流向金额是较为艰难的，其短期债务压力不言而喻。不过，正如恒大总裁夏海钧在2017年财报发布会上所言的：“在融资困境日渐无以的今天，恒大的融资成本只不过是在减少，对于中小房企来说是个艰难，但对恒大来说是个机会。

”龙头房企在市场中占比体量大，在融资政策放宽背景下，既要维持规模发展不至于过慢下降，又能集中去杠杆风险，责任仍然根本性。仔细观察2：黑马房企的扩展之路2017年被称作史上调控最密集的一年，在这样的市场环境下，规模房企凭借自身品牌、城市布局以及投资能力的优势，销售业绩之后大幅度快速增长。多达，2017年TOP10房企集中度约24.1%，而这一数字在2015、2016年分别为17.05%、18.35%。

在规模扩展的大环境下，融创沦为了2017年房地产行业不容忽视的“黑马”，在收购万达大量物业后，融创规模化扩展更进一步加快，并一跃居为快速增长最慢的大型房企之一。高速扩展也使得其资产负债率多达90%，清净负债率堪称由2016年的121.5%上涨至202.48%。同时由于收购万达项目后也夹带了有息负债，报告期内短期债务大约787亿元，占据息总负债的28%，债务结构较为合理。

期末现金储备648亿元虽没能几乎覆盖面积短期债务，但凭借融创销售规模来看，回款开销债务问题并不大。年中，融创转让万达76个酒店的同时，通过与沈阳万达商业地产13个文旅项目的合作，提供了大批价低质优土地。汪孟德在业绩会上回应融创十分寄予厚望文旅板块的发展，并且不会和万达构成协同优势，坚信3-5年后这方面业务将给融创带给较为好的收益。

值得注意的是，虽然融创取得部分优质土地，但在与万达文旅项目的结算上，月底2018年4月23日第三次推迟。此外，双方同意结算后文旅项目保持“四个恒定”。

然而，文旅项目在万达手中运营有利，无论是沈阳金石滩项目流产，还是武汉万达电影乐园歇业，亦或是长白山项目亏损，其主题乐园也预想超过其“要让迪士尼中国在未来10-20年都无法盈利”的雄心。在“四个恒定”的前提下，文旅业务能否给融创在5年后带给好的收益，还需打一个问号。一个曾在2014年需要力压万科夺冠的绿地，如今却被追赶了一个身位。

2017年报告期内，绿地资产负债率88.99%，已倒数三年居高不下，清净负债率178%虽然有所上升，但其超过2760亿元的有息负债，对其财务身体健康影响较小。且期末现金储备754亿元相比933亿元的短期债务也有一定的缺口。

自2016年牵涉到60亿元金额的云峰债债权人风波，2017年绿地旗下子公司个别企业再次发生逾期借款大约4.58亿元。屡屡的压制对绿地的融资环境多少有一定影响。

2017年平均融资成本5.19%，比同属国资背景的保利4.82%和中海4.27%成本较高。须要认为的是，保利2017年增大了新项目投放大约2765亿元，追加容积率面积同比快速增长88%，其追加有息负债的综合成本为4.98%，这一数字仍然比绿地的平均值融资成本要较低。同时，绿地融资活动产生的现金流量净额为-366.19亿元，比中海的-109.84亿元还要低上不少。

另外，绿地资产抵押的总额也是千亿房企中最低的一家，约2241.59亿元，股权质押占到A股合计比21.77%。尽管绿地回应将寻求多元化发展，谋求利润突破的战略，但其房地产2018年一季度销售金额同比增加16.97%至485.97亿元。对已倒数多年“打散”，销售额负增长似乎不是一个好的信号，在资金紧张的2018年，绿地似乎将面对较小压力。华夏幸福资金链紧绷的传闻，始自2017年底的一篇文章。

直到2018年4月，华夏幸福被上交所面谈18个经营问题，7天后华夏幸福公布了长约39页的函件，这出有“薛定谔的现金流”大戏才算告一段落。2017年，不受重仓的大北京区域多城市出租汽车对销售回款的影响，华夏幸福经营活动产生的现金流量净额近三年首次为负数，且超过-162.28亿元，同比大幅度上升309.04%。

其中，前三个季度皆为负值，分别大约为-24亿元、-19亿元和-182亿元。到了2018年第一季度，这一数字为-96亿元，解释华夏幸福增大了研发项目的力度，但与此同时，公司取得了中信银行总额不多达315亿元的集团授信额度，堪称雪中送炭。2017年，华夏幸福的净负债率为60%正处于行业较低水平，且与去年基本持平。

期末大约681亿元的现金储备也几乎覆盖面积了短期263亿元的债务，债务压力较小。融资方面，华夏幸福2017年整体平均值融资成本为5.98%，其中银行贷款的平均值利息成本5.74%，债券平均值成本为 5.30%，信托、资管等其他融资的平均值利息成本7.73%，大部分融资依赖产业园区。

在过去的五年中，华夏幸福融资近3000亿元，净利润也倒数四年维持了30%左右的增长率。然而，环京出租汽车对华夏幸福房地产业务的冲击不容忽视。

另外，华夏幸福异地拷贝已逐步还清的产城模式，在前期投放较小的情况下，否能因地制宜还并未为由此可知；且PPP模式投放大、周期长、回款无以的问题普遍存在。同时，也不应考虑到有所不同地方政府的财政承受能力，人大财经委副主任委员贺铿在2018年5月19日称之为，“中国的地方债大约是40万亿，但地方政府就没一个想要借钱的，甚至许多地方连息都还不起。”仔细观察3：向“千亿”销售额冲刺的发债大军“但凡想要较慢扩展规模的房企，完全都回头在低负债的路上。

”对于向千亿规模销售会师的房企而言，规模牵涉到存活，而“找钱”解决问题存活问题。在资本市场，有规模才好讲故事，并且也是金融机构很注目的一个权重。获益2015年融资政策严格，大量房企负债扩展拿地，自身负债水平水涨船高，而随着2017年以来房企各种融资渠道被卡，一些此前融资成本较低、负债水平较高的规模房企，也开始拿走更加喜的钱，甚至不计成本只为拿钱。

2017年报告期中国金茂构建了签下销售693亿元，在业绩发布会上，管理层就回应“未来3年，集团销售将之后维持50%的填充增长率。“这意味著其将在3年内冲击2000亿签下销售。在财务方面其资产负债率比起同规模房企也掌控在70.08%的较低水平，归功于多元化融资手段，平均值融资成本只有4.83%，在境内融资的同时还发售总计18亿美元的可持续债、中期票据等境外融资。

短期债务为287.27亿元，而期末现金结余大约只有194.07亿元，未覆盖面积短期债务，但鉴于其还有近445.4亿元银行授信额度，支付短期债务并无过于大问题。有一点注目的是，在2018年6月5日近期业绩公告上，中国金茂前五月已总计已完成签下及成交价销售额567.95亿元，未来将会在2018年首次突破千亿大关。

某种程度以千亿销售为目标的荣盛发展报告期内构建了签下销售额679.3亿元，资产负债率高达84.68%。作为河北省首家IPO上市的房企，荣盛发展在进占千亿之路上采行了高质押、低负债的发展模式。为了持续补足现金流，除了通过债券、信托、股权等传统融资手段外，还利用PPN、ABS等新型融资手段，平均值融资成本6.5%。

期末现金大约225.11亿元，几乎覆盖面积短期债务206.21亿元，并且银行授信额度还有大约497.56亿元未用于。值得注意的是，虽然目前并无债务债权人风险，但其频密展开的股权质押高达41.71亿股，占到A股合计比达107.22%，则可以显现出其在找钱路上的艰难。四川地产龙头蓝光发展报告期构建了签下销售581.52亿元，纵观2015、2016年分别构建的183亿、301亿元销售额，年均快速增长近乎缩减到。集团资产负债率80%。

期末现金大约114.09亿元，不足以偿还债务短期债务78.94亿元。平稳的财务结构使得融资成本已由2015年的10.26%大幅度上升至2017年的7.19%，同时还有银行授信额度249.25亿元可以动用。除了传统融资外，还获得了私募债50亿、中证ABS 9亿批文以及ABN票据13.9亿元、可持续票45亿并顺利发售30亿。

为了保持规模发展及持续补足现金流，2017年股东股权质押约8.02亿股，占到A股合计比37.57%，这也减少了未来股票价格波动对集团发展带给的不确定性。为2018年订下签下销售1200亿元目标的融信中国2017年构建了签下销售502.2亿，作为闽系房企，通过高杠杆构建强劲扩展效应可以却是闽系由房企的特色，但不可避免的在高杠杆背后普遍存在“低负债”现象。

其资产负债率81.93%，清净负债率则大幅度下降至159%。其短期债务多达218.44亿元，而期末现金大约只有184.73亿元，较短债支付不存在一定压力。

而平均值融资成本虽然处在6.9%水平，境外发债也只有2.25亿美元，但高杠杆导致的直接影响使得利息资本化后开支高达40.18亿元。难过的是，在累计2018年5月31日的近期业绩公告中，融信中国前五月签下及成交额就已相似去年全年销售总额超过了人民币447.29亿元，随着业绩持续增长及往年优质土储的更进一步获释，融信中国未来将会构建千亿销售的目标。仔细观察4：奔“五百亿”的房企境况各有所不同在行业集中度越来越低的当下，将规模做到大才能有更高的生存空间已沦为房企共识，增强土地储备堪称房企规模扩展的最重要手段之一。

而拿地扩展最重要的融资方面预示政策渠道的渐渐收窄，如何掌控成本、优化债务结构，也沦为房企被迫面对的难题。清盘两年之久的佳兆业几经锁盘资金链脱落、高管辞职、资产失效等一系列危机，并因债权人沦为首家美元债务债权人的房企，2017年一季末复牌复归行业。在2018年发布的2017全年业绩中，构建签下销售额447.14亿元，核心净利润也构建扭亏为盈由2016年亏损42亿元快速增长至2017年盈利24亿元。

为了已完成市府，高息负债也推高了自身的负债水平，报告期内其资产负债率超过85.94%，清净负债率高达300%。因曾经常出现债务债权人也提升了集团融资可玩性，平均值融资成本达约8%。

期末融资总额约1111.73亿元，一年内届满债务221.73亿元，大约占到融资总额的19.94%，而其期末的现金结余大约212亿元，偿还债务短期债务有一点压力。在境外发债也多达51.59亿美元。

归功于较好的债务结构掌控，其境内债务少于2-5年内届满，而境外债务也多在3-5年届满，间接减少了集团债务风险。某种程度是依赖优化债务结构减少负债水平，另一家房企越秀地产2017年报告期构建签下销售408.7亿元，并喊2018年550亿销售额、2020年冲击1000亿的口号。

在规模快速增长下集团资产负债率72.22%，清净负债率72.8%，作为国内唯一享有REITs平台的房企，其平均值融资成本只有4.3%，境外发债总计5亿美元。其短期债务84.62亿元，只占到期末融资总额的17.74%，期末现金166.55亿元不足以覆盖面积集团短期经营负债，短期债务并无支付风险。为2018年制订了签下销售660亿目标的龙光地产在2017年报告期构建了签下销售额434.2亿元，资产负债率75.72%。

在冲刺规模的同时，龙光地产在财务结构方面掌控的也十分出众，期末现金储备大约198.78亿元，一年内届满债务只有85.63亿元，资产抵押及借贷部分也分别只有86.7亿元、27.77亿元，可动用资金几乎覆盖面积短期债务。集团平均值融资成本也掌控在5.8%的较低水平，且除债券、银行借贷等传统融资手段外，还发售共11.06亿美元票据，使得集团享有充裕的现金储备抵挡集中于兑付风险。

而随着粤港澳大湾区的创建，此前高调布局的龙光地产土地储备可以说道是十分优质。其土地储备权益总货值约5200亿元，仅有大湾区的权益货值就低约4184亿元，占到公司总权益货值的81%。

仔细观察5：结构单一房企有可能加快离场当下，房地产行业限贷、限售甚至禁售等政策大大实施，房企资金压力越发不利，肆意举借新债偿还债务旧债在整体融资政策放宽、融资借贷经常出现减慢甚至暂时中止。下半年可能会有较多中小房企债权人风险事件再次发生，对于那些布局结构单一、规模更为集中于的房企，其产业局限性也很有可能沦为“折断骆驼的最后一根稻草”。

2017年12月26日被曝出旗下子公司公司债债权人的中弘股份，其持有人的北京两个招商项目就受到调控政策极大影响造成销售全面衰退，且导致先期部分购买者退房。2017年签下销售额为负2.11亿元，也是2017年已透露年报中唯一一家销售额为负的房企。年报期中弘的短期债务97.33亿元，而期末现金只有6.24亿元，通过对比，2016年房地产营收占到于多约92.88%，而2017年则为负34.27%。

短期、长期债务已分别逾期8.71亿元、0.12亿元，利息逾期0.63亿元。祸不单行的是，随着时间推移，2月底第一大股东因对外借贷的债权人被司法失效全部股份，而其股权质押部分22.21亿股，占到股权比例高达99.7%。

在2018年6月13日公布的近期公告中，其总计逾期债务本息已多达36.87亿元。融资难对中小房企影响极大，大型国企日子也谈不上好过，天房发展的大股东天津仅次于国有房企天房集团日前就被中信信托公告曝出订于5月18日偿还债务的2亿本金及利息有可能不存在债权人风险，随后天房集团于到期日足额支付届满本息，虽然未再次发生实质性债务债权人，但却引起了市场对天津地方国企债务风险的忧虑。在2017年年报中，天房发展构建签下销售65.15亿元，资产负债率高达85.54%，一年内届满债务86.69亿元，而期末现金大约39.17亿元，只覆盖面积了短期债务中的45.18%，回应也引发了上交所的来函告知。

集团恢复不不存在债务及流动性风险，将通过销售回款支付35亿元以及再融资35亿元备付各类将要届满债务。必须认为的是，天房报告期内的每笔融资都有部分是用来偿还债务借款，其共计筹措资金净额63.19亿元，用作偿还债务金融借款就约30.45亿元。

另一方面，房地产开发经营依然是集团核心业务，其收益就占有主营业务收益的96.76%。而从布局来看，项目大多集中于产于于天津，少部分项目在苏州，2017年年报中也仅有天津项目贡献了收益。而天津和苏州，也正是此轮房地产调控的重点城市。

债务高峰期 购房者要小心俗话说：“欠债还钱，天经地义。”房企自2015年以来发售的公司债期限结构，广泛将在2018-2019年届满回售。据不几乎统计资料，2018年公司债必须支付的规模就约1613亿元，是2017年的2.3倍。

同时延续公司债在2018年回售多达3800亿，2019年也有相似3700亿。而据业内人士透露，这还不还包括大量须要偿还债务的表外资金。2018年，众房企的广泛状态是“欲钱若怯”，和去年的土地饥渴迥然不同。

融资放宽，钱从哪来？平稳的现金流和丰沛的现金存款，是债务的最差确保，但在市场分化愈发相当严重的当下，那些布局区域单一、限售严苛的企业依赖回款债务的路回头必经了，那些在去年投资过猛现金紧绷的企业今年的债务关口也不好过。市场的变动，也许不会造成又一轮企业收购潮。

也不回避市场上重现烂尾项目，所以个人购房者今年自由选择项目要十分小心。注解①资产负债率：资产负债率=（总负债/总资产），是企业负债总额占到企业资产总额的百分比。一般来说情况下，资产负债率被用来体现上市公司的负债水平。②清净负债率：清净负债率是体现资产结构的指标，清净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产，其中有息负债挑选的是短期借款，一年内届满的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券之和。

③薛定谔的猫：是一个思想实验，一只猫在堵塞的箱中正处于干什么变换态，既杀也活着，必须关上箱子看它才能要求其轮回。“薛定谔的XXX”就是指“薛定谔的猫”演进、流传进的一种嘲讽，回应事物的不确定性，是并不缜密的众说纷纭。

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