（原标题：２０１６楼市首演变奏曲 房地产市场博弈论白热化）各地政策从去库存到出租汽车、楼市量价齐升到交易量不了了之，高价地此起彼伏带给解套之恨、去库存结构性对立突显包含今年房地产市场全景图。楼市盛宴也让住宅金融属性越发突显。

面临经济脱实向虚，中央首托诱导资产泡沫，多地调控大大升级，市场博弈论转入白热化。过慢下跌启动时调控层层加码，一城一策道别一刀切有数据记录以来，2015年房地产开发投资降至最低点。今年伊始，全国楼市在新政策下逐步转好，京沪浅三大城市首度领涨，深圳沦为领头羊，新房均价踏入5万元。

面临房价过慢下跌，沪浅3月25日公布出租汽车政策。其后，北京重新启动9070政策。

京沪浅打开年内首轮调控。沪浅房地产调控新政实施满月后，两地楼市交易量现50％左右回升。一线城市出租汽车依法，的环一线周边城市房价开始接力赛。南京、厦门、合肥、苏州等轮流引导楼市下跌，环比涨幅多达5％。

8月全国房价呈圆形同比普上涨态势，划入国家统计局范畴的70个城市中，下跌数量多达八成。一线城市涨幅倒数三个月收窄后也开始不断扩大，热点二线城市代替一线城市引导房价下跌。随后，热点二线城市打开今年第二轮调控。

不过，这轮调控对房价影响受限。楼市量价齐升，有市场需求比较充沛等因素，但必不可少金融杠杆推波助澜。央行数据表明，7月追加人民币贷款规模4636亿元，居民中长期贷款追加4773亿元，成新增贷款唯一主力。

对楼市抽水机带给的经济脱实向虚，中央首次明确提出要诱导资产泡沫。北京9月30日首度打开新一轮楼市调控新政策，20余个城市第一时间，并引发对捂盘惜售、欺诈宣传的整治旋风。

与几年前一刀切有所不同，因城施策、一城一策沦为新一轮调控明显特征。10月，无论环比还是同比，房价下跌城市数量开始增加，成交价面积和成交价金额增长速度双双回升。

对部分环比增幅仍然领先的城市，调控再三加码。高价地从一线向二线城市蔓延到，限高政策花样翻新今年3月开始，随楼市转好，低溢价、低总价、低单价的三低地块从一线城市向二线城市蔓延到，土地拍卖会持续高烧，5月、6月、7月均多达30宗。中原地产数据表明，8月全国单宗土地多达10亿元的地块65宗，其中溢价率多达100％的高价地46宗，9月溢价率多达100％的地块50宗。财政部数据表明，今年前10个月，国有土地使用权转让收益2.65万亿元人民币，同比快速增长15.2％，去年同期降幅多达25％。

国土资源部门数据表明，今年前三季度土地出让面积同比上升4.8％。突显地价涨幅之慢。

各热点城市开始提升土拍电影门槛。合肥7月1日实行新政策具体，参予竞拍房企须要交纳转让地块底价50％保证金，出让金总额20亿元以下的，需在土地出让合约签定1个月内一次付清；出让金总额20亿元以上的，交纳时间不多达6个月。南京具体竞拍约最低禁售后改回摇号淘汰赛最后买家。

北京试点约最低禁售后，改回竞拍谦和面积。广州采行缩地价＋竞配建转让方式，获得不少城市接纳。由于设置最低禁售，开发商在土拍电影下半场争相转至竞配建，一宗地块一半面积使用权用作建设保障房沦为常态。

如保利地产11月底在广州南沙倒数拍电影下两幅土地，竞配的人才公寓面积占到总面积超强48％。几经多年城市化进程，一些城市可可供转让的土地日益增加。为转变开发商对土地短缺的预期，北京930政策实施后，22个热点城市具体表态，接下来将增大土地供应，防范高价地产生。结构性对立突显，隐形库存须要高度警觉今年2月末，商品房待售面积73931万平方米，比去年年末减少2077万平方米，同比快速增长15.7％，其中住宅库存贡献多达三分之二。

今年以来，中央和地方屡屡发力，限制信贷、减少税费、货币化补贴成各地去库存发力点。截至10月末，商品房待售面积69522万平方米，同比快速增长1.3％，环比倒数8个月上升。其中，住宅待售面积现负增长态势。

9月住宅待售面积更加刷新增加1177万平方米的纪录。普上涨格局下，一二线城市库存急剧下降，深圳、广州等存销径流量至7个月以下。

库存重灾区的三四线城市因土地供应不足、产业基础薄弱等，去库存压力有增无减。由于实体商业萧条、地方政府落后规划等，占到总库存近三成的办公楼及商业营业用房不容乐观。

辨别国家统计局发布的数据找到，前10个月，商业营业用房待售面积除9月增加了45万平方米，其余月份皆有快速增长。办公楼待售面积也呈圆形增加激增。

此外，隐形库存更加令人担忧。今年开始，房屋施工面积仍然呈圆形快速增长之势。截至10月底，全国房地产市场施工面积约730981万平方米。

即使乘以前10月已销售的120338万平方米，未来将有61亿平方米房屋等候消化。

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