做到一个点难于，做到一条线必须更加多专业功夫，但要制成一个跨行业且包罗两翼的面，则必须的心力、花费，都将相比之下多达既有经验。特别是在是做到产业园运营。从拿地、规划，到研发、招商，再行到最后的长年运营，这是一个比传统房地产开发更为轻资产和繁琐的领域，必须溶解3年以上的时间，才能看见农作物。

而这期间，对企业的冷静、资金链、战略规划、跨界招商等能力，都是一场不能错误的考验。坐落于北京市海淀区中关村壹号南区的IC PARK（中关村集成电路设计产业园），是首创置业挑战“横跨产业面”的第一站，也是转型战略的关键一站。

合力中关村发展集团 以IC业撬动产业地产转型在做到IC PARK之前，首创置业和科技领域的企业，早已有了几个“点”的认识先例——首创空间大厦，是原百度总部；中关村西区的CEO首创扩展大厦，是爱人奇艺的总部。但转入科技产业，将合作从点拓成面，IC PARK是第一个。在首创置业副总裁胡卫民显然，北京“分流非大城功能，建构高精尖经济结构”的城市规划，要求了发展科技创新产业将沦为首创置业转型的不二之中选。

另外，在房地产行业早已到了比较持续和平稳的阶段，高科技龙头企业却能构建50倍、100倍的市盈率，也突显出有这一行业未来的发展空间。几点考虑到下，首创置业牵头中关村发展集团，以集成电路行业为撬动点，合力打造出了只针对集成电路设计行业上下游企业而另设的，高标准、专业化、智慧简化的IC PARK。胡卫民回应，首创置业在房地产开发方面不具备了充足的经验，而中关村发展集团在高新技术产业园区领域也有多年的研发经验，且构成了自己专业团队和品牌影响力。在IC PARK项目合作方面，二者差异分工，资源互通——首创置业充分发挥在产品定位和研发建设中的优势，而在后期的招商运营中则利用到中关村发展集团的经验和在行业里文化底蕴下的品牌影响力。

根据规划，IC PARK园区将由16栋楼构成，融合孵化器、企业总部、商务办公、产业平台及附属设施等多重业态。其中谦和与销售比例各为50%。

经过2年多的建设，IC PARK月底今年底构建竣备，目前有数豪威科技、兆易创新、兆芯、文安智能等30家行业龙头企业首度进驻，预计明年将月投放运营。根据中国半导体行业协会统计资料，2016年中国集成电路产业销售额为4335.5亿元，同比快速增长20.1%。其中，设计业之后保持高速快速增长，销售额为1644.3亿元，同比快速增长24.1%，为设计、生产、封测三个环节中快速增长最慢的领域。

而在北京，集成电路设计业某种程度发展势头强大。2016年，北京集成电路设计业产值272亿美元，增长速度高达59.81%。目前，北京享有集成电路设计企业大约90家，年产值位列全国前茅。

在“北（海淀）设计，南（亦庄）生产”的产业空间布局下，IC PARK也已被规划为未来的北京IC设计业核心企业核心区点。对于IC PARK的未来运营目标，首创置业方面回应，将计划引入150家IC设计业上下游企业进驻园区，预计能构建300亿规模的年产值，占到到全国集成电路设计业年产值的15%—20%。而首创置业也不会充分发挥自身的金融优势，从多方面为园区企业获取创意金融反对，扶植企业发展——一方面，ICPARK计划引进“国家队”合作，还包括北京市的产业基金以及国家级的集成电路产业基金；另一方面，首创置业还计划正式成立研发创意基金和成果切换基金，直接参与入园企业的产卵，反对其大大增大创意研发投放。

产业地产基因扩展 未来将占到集团营收四分一对于习惯了“369”低周转模式的房地产企业来说，运营产业园区，是一门全然不同的手艺活。首创置业副总裁胡卫民说道，“产业地产发展的模式和住宅研发不一样。住宅研发是通过销售构建周转，从而带给规模。

而产业地产则是以持有人居多，后期的运营还必须大大的投放，无法只是当一个房东缴租金而已。当然，产业地产反过来能带来企业和当地政府的报酬也不一样，它所带给的产业的规模、经济的增加值，都是可持续的，只是这其中必须一个过程，而这个过程从设想，到构成规划、洽谈资源、落地运营必须3年，甚至更加幸。而这个时间，也是对企业冷静和资金链的考验”。

在“产业+地产”的转型路上，首创置业只不过早已回头了近10年。而去年以来一系列调控政策的实施，更加让首创置业忠诚了转型路线。胡卫民指出，“房住不炒”指导思想的明确提出，可以看作是中国房地产行业里程碑式的转折点，其意义丝毫远不如1998年的房改，“特别是在是十九大以来，长效机制的相继制订，更加意味著房地产行业将经常出现根本性变化，比如提升房企谦和地比例，大力发展出租住房。

这个新的业态的发展，让房地产企业从原本的面临散户、产权拆分式销售，变为面临金融机构、投资者、信托机构。未来中国房地产整个发展都会转入新阶段，房企转型升级是必然选择”。

对于产业地产的转型目标，首创置业也有自己的规划。胡卫民透漏，IC PARK项目只是一个跟上，主要是总结经验、培育团队、累积资源。而未来，首创将以多种方式在北京及全国范围内，发展布局更加多有所不同类型适应环境区域和时代发展必须的产业园区。至于产业地产的营收目标，他回应，“短期内，期望产业地产营收能占整个公司营收的10%左右。

长年的话，期望能占四分之一。而这份营收里，某种程度只是租金，还包括对园区内企业展开投资取得的长年收益。

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